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企业扎堆长租公寓 资本支配行业生态

旅程天下 发表于:2018-08-18 14:00

  大鱼吃小鱼、快鱼吃慢鱼,任何市场都是一样。没有品牌的、经营不善的、管理不当的企业被淘汰或兼并,大而强是一种趋势。

  成立3年多已完成5轮融资的蛋壳公寓,日前被曝“单方面取消短租(月租),且未及时如数退还部分租客押金”。据报道,蛋壳公寓月租金高于长租市场价20%左右,而租客多支付20%溢价却并不意味着获得了“无限续租”权。

  记者致电蛋壳公寓,一位工作人员称,目前蛋壳公寓已取消短租(月租)业务,租赁合同须签约一年,但租客可以按月支付房租。另一位工作人员则表示,可以签订三个月的租赁合同,按月支付房租。而据蛋壳公寓相关负责人近日通过媒体发布的言论,蛋壳公寓并未取消月租业务,只是为响应国家号召而将加大长租公寓房源供应比例,降低月租房源供应比例。

  “当前仍处于起步阶段的租赁式公寓企业,缺少的主要是现金流,现金流与资本市场密切相关。租赁式公寓企业需要通过资本市场增加现金流,从而取得收益。短租公寓很难做到这一点。”在接受记者采访时,住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌说。

  自去年7月九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》以来,政策利好吸引各路资本涌入住房租赁市场。房企纷纷抢滩,投资机构闻风而动。作为住房租赁市场重要供给源的租赁式公寓一时间成为投资“风口”,长租公寓获高额融资的消息不断传来,盈利与发展趋势问题亦成为各方关注焦点。

  企业扎堆长租公寓

  “酒仙桥店已经满租了。”冠寓北京生命科学园店工作人员告诉记者。冠寓是龙湖集团(00960.HK)推出的长租公寓品牌之一,酒仙桥店是其在北京开业最早、当前规模最大的一家。记者探访看到,灰橙相间的12层楼体屹立在酒仙桥东路一侧,面朝科技企业集中的兆维工业园区,分外醒目。冠寓官网数据显示,酒仙桥店共有房源462套。“没几间房了,还剩三四间。”酒仙桥店工作人员向记者确认。

  背靠开发商的集中式公寓不担心客源,依凭互联网发展起来的分散式公寓亦是如此。记者联系的多位蛋壳公寓工作人员不约而同表示:“最近租房子的人挺多,房子租得很快,房源比较紧张。”

  据迈点研究院统计,截至2017年底,国内重点城市中集中式长租公寓门店超2000家,房间数量超16万间,分散式长租公寓房间数量超过150万间。百万余间长租公寓只是中国住房租赁市场供给侧的“冰山一角”。据华菁证券2017年6月发布的《长租公寓行业报告》,当前长租公寓在中国整体住房租赁市场中所占比重仅为 2%。

  据记者不完全统计,截至2018年上半年,已有万科、龙湖、金地、旭辉、远洋、保利、朗诗、石榴、碧桂园、佳兆业、合景泰富、中骏置业、招商蛇口等十余家房地产开发企业落子长租公寓业。据鲸准数据库收录数据,截至2018年3月底,国内共有223家长租公寓相关企业成立,其中有121家企业获融资,融资总额达126.8亿元。

  资本追逐租赁式公寓,租赁式公寓也在寻找资本。多方信息显示,互联网创业系代表蛋壳公寓自诞生起就开始了紧锣密鼓的融资之路:成立仅4个月已完成天使轮融资,一年后实现数千万美元的A+轮融资,今年上半年,又先后发布消息称已完成1亿美元的B轮融资与7000万美元的B+轮融资。8月初,蛋壳公寓发行一笔2.035亿元的资产支持证券。

  另一方面,国内入行最早的魔方、拥有房产中介背景的自如等也不甘落后。公开信息显示,去年年初,魔方发行首单公寓行业资产证券化产品“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”,募集资金总额达3.5亿元;自如亦以A轮40亿元融资刷新了中国长租公寓行业最高单次融资纪录。

  轻资产运营

  “现在入住蜜蜂酿蜜率有70%左右。”望京北路店工作人员带领记者参观时说。冠寓官网数据显示,望京北路店有房源195套。记者询问得知,租客以周边上班族为主,房间面积以25~30平方米居多,价位每月5900元至7000多元不等。“各分店不是统一定价的,因为物业不一样。”上述工作人员告诉记者。

  记者探访看到,地处昌平区的生命科学园店位于生命科学园地铁站东南约900米处,是一座5层的独栋楼房,紧邻龙城花园别墅区。“这里以前是速8酒店,因为周围不算繁华,所以酒店不如租赁好做。”一名自称生命科学园店“运营官”的工作人员说。据冠寓官网数据,生命科学园店有房源203套。“我们跟望京没法比,现在入住蜜蜂酿蜜率有50%左右吧。”上述工作人员表示。记者了解到,公寓房间基本保留了原酒店格局,面积25~33平方米不等。“价位浮动在3900元到6000元之间。”工作人员坦言。

  公开资料显示,长租公寓是龙湖集团继地产开发、商业运营、物业服务之后主推的第四大业务,过去10个月,龙湖集团获得的总额近500亿元的数笔融资中,至少100亿元投向长租公寓项目。而关于长租公寓项目的盈利,龙湖集团的预期是,到2020年,冠寓将实现营收30亿元。

  据《南方周末》报道,拥有自持重资产的龙湖并不准备投入大比例自持产业发展长租公寓,轻资产运营的冠寓未来将更多寻求与国企或地方政府合作的机会。记者实地走访发现,冠寓目前在北京开设的3家分店皆非自持产业,而是租赁外部机构产业用于发展长租公寓业务。“这栋楼原本是写字楼,公司租了25年用来做公寓。”冠寓北京酒仙桥店工作人员向记者证实。

  资本支配行业生态

  记者了解到,前期的资金投入直接影响房源的获得。据蛋壳公寓“管家”向记者提供的信息,仅北京地铁4号线南段,其房源就涵盖了包括菜市口、陶然亭、北京南站、马家堡、角门西、公益西桥在内的多个交通节点,各个交通节点附近的房源亦属于不同居住小区。“北京市各个区域的房源我都有。”上述公寓“管家”告诉记者。

  房源的集中与分散,使长租公寓业内出现了两种截然不同的经营模式。据记者了解,冠寓北京酒仙桥店除保安、保洁外,只有6名工作人员负责462套房源的接待和直接运营。“我自己一个人运营过400多间客房”,冠寓北京生命科学园店“运营官”对记者说。

  蛋壳公寓的员工规模与分工则庞大复杂得多。“目前蛋壳公寓在全国各地有近15万套房源,工作人员有5700多名,他们并不全部活跃在一线,而是分属于不同的部门,有各自的职责。具体到一线业务,会有几名工作人员负责几个区域,各个小区的房源都有主要负责的工作人员。”一位蛋壳公寓总部工作人员表示。

  租赁式公寓企业的内部周转中有资本之手在操控,其外部生存环境的暗潮汹涌也是资本“闻风而动”的结果。据媒体报道,与房企、银行、互联网巨头、投资机构等争相入局,租赁式公寓企业大量融资、规模扩张同时发生的,是V客青年公寓被魔方收购,广州窝趣公寓、深圳Color公寓遭遇股权转让等行业整合。

  “大鱼吃小鱼、快鱼吃慢鱼,任何市场都是一样。没有品牌的、经营不善的、管理不当的企业被淘汰或兼并,大而强是一种趋势。但这并不代表不会存在小而强的企业,无论小型企业、中型企业还是大型企业,都应该强。”顾云昌说。

  记者就上述相关问题分别致电致函蛋壳公寓方面,截至发稿,并未得到回应。记者也致电龙湖集团方面、致函冠寓方面,龙湖北京公司表示将帮记者联系转达,但截至发稿尚未回应,冠寓亦未作出相关回复。