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长租公寓:等待被降维攻击的市场

旅程天下 发表于:2017-10-13 14:32

  租赁市场的框架已经搭好,但这个市场还远未成熟。只有租金回报率上升到一定水平时,REITs才会成为主流。

  租金回报率如此低的情况下,散卖才是王道,选择做二房东会非常痛苦;只有在租金回报率上升到一定水平,当正杠杆变得有意义,REITs才会成为主流。

  1、租赁市场的未来:3亿人、3万亿

  毋庸置疑,中国人口将越来越集中于三个核心都市圈:京津冀、长三角、珠三角,而和全世界的核心都市圈一样,人才和资本的聚集,必然造就高企的房价,并不断拉长城市居民在租房状态中停留的时间。链家研究院的数据显示,未来我国的房屋租赁市场,将是3亿人、3万亿的大市场。租赁的需求方,也将不仅仅局限于都市白领阶层,还将扩展到青年夫妻、单亲家庭乃至需要照料的老年人群体等等。

  大量的房屋租赁需求,对应的是核心都市圈存量住宅的资产管理需求。个人、企业所持有的大量存量物业,亟需专业机构提供资产托管服务。

  租赁市场的框架已经搭好:供求双方,相关中介机构都已经出现。

  但是,这个市场还远未成熟。

  2、处在“低维”的“红海”

  一天的会议,接触到了一线的公寓运营机构,听懂了他们的困惑、抱怨、骄傲,谈谈我的观察:

  1)公寓运营企业的现状:小、散、乱、旧

  去年开会,跟我交换名片的人,今年好多都看不到了,行业的小、散可见一斑。

  至于乱,则体现在各个公寓创始人在做分享时,一遍又一遍的行业喊话——无非是抱怨业内互相挖角,恶性竞争。初创期间的野蛮生长,也造就了公寓行业的江湖气——靠着创始人大哥的人格魅力才能勉强凝聚团队。

  旧,或者说“老”,其实才是最令我惊讶的事情。

  整个行业,从从业人员到商业模式,都充斥着一种“老旧”的感觉。即使业内首屈一指的青客,介绍起来他们的标准化管理和成本控制,听起来也是上个世纪的管理故事。战术上的“微创新”,掩盖不了战略上“二房东”的土炮本质,而这,也将是大多数公寓企业的命门——股权融资贵、债权融资难、资本市场不认可,都是因为你的商业模式太旧,说白了,再傻的资本,也不会给“二房东”这个苦差事多高的估值。

  2)对不起,我看不出你们有什么区别

  “同质化”,则是公寓行业另一个特征。讲一个细节,主办方给每一个嘉宾发了一个手提袋,里面是各大赞助商的宣传折页,随手一翻,几乎每个公寓企业都会在宣传页中写道:室内装修采用“宜家风”、“北欧风”,这和他们标榜的精心研究顾客偏好,形成挺大的反差,比如如果有人喜欢“红木风”,住着就会很崩溃。

  同样的家装、同样的导流(58同城)、互相挖角后趋同的服务水平——说实话,除了整租和散租的形式差别较大之外,我看不出你们到底差别在哪里。

  3)运营管理的竞争力?

  一个细节,可能看出来现有公寓行业的运营管理水平。Panel环节,公寓企业代表发言,讲述自己对于行业的信心满满,原话是:我做公寓不久,但是我认为长租公寓这个市场可以做到无限大,想象空间也无限大,所以大家要过滤金融机构传递的负面信息,要有自己的判断。

  两个问题:第一,市场不可能无限大,任何一个市场都是可以计量的,更不用说你在之前就已经介绍说自己是在做细分市场,如果是细分市场,而且是某几个核心城市的细分市场,那么客群数量,其实是可以算得出来的,“无限大”这个说法,其实挺搞笑的。第二,市场“无限大”,和你占有一定的市场份额,之间是无法画上等号的,手机市场也很大,但手机企业还是成片倒掉。

  4)“低维”中的“红海”

  现有的玩儿法,是非常传统、同质化的“二房东”模式,通过流程化管理、成本控制,挤出来那一点点利润,但是如果资金成本稍微高一点、或者出租率稍微下降一点点,利润就会被全部吃掉。

  公寓经营者的四大困境:运营能力遭遇瓶颈住宿品质难以提升、租金成本越来越高收益越来越低、推广成本受限客源单一、物料采购成本高。传统的玩儿法,单兵作战,自然会遇到上述问题,目前能够使用到的金融杠杆,也基本都是互联网金融机构做的“租金收益权折现”类的理财产品,规模扩张阶段,为了股权溢价,牺牲债务融资成本,倒也可以理解,但是这种饮鸩止渴的模式,并不可能是长久之计。

  可能是公寓行业1%~2%的净租金回报率确实太低,无法吸引足够的资金和人才加入竞争,也可能是还有很多沉在水下的企业我没有看到,但今天我看到的确实就是一个“小、散、乱、旧”,传统且高度同质化竞争的行业,“低维”中的“红海”,从业者的痛苦可想而知。

  3、方向在哪里?

  全老师请来了高和资本的周总和中信金石的郑总,两位行业前辈来分享资产证券化,用心良苦。两位前辈也没有保留,该泼的冷水一点没留。于我而言,两位前辈的干货分享,就已经值回票价。

  但对于公寓行业现在这波从业者而言,这个安排可能太过超前了,或者这样说,这套玩儿法,离他们太远了,这一点,到下面再展开。

  高和资本和中信金石其实在说同一个道理:租金回报率如此低的情况下,散卖才是王道,选择做二房东会非常痛苦;只有在租金回报率上升到一定水平,当正杠杆变得有意义,REITs才会成为主流。

  规模化是长租公寓行业发展的必然方向,而REITs是长租公寓实现规模化扩张的最佳选择。

  4、但是,当REITs真的来了,还会是这波人吗?

  在说公寓的时候,有一个群体我们无法绕开,那就是房地产开发商。坦白讲,接触了那么多房地产私募基金、房地产中介和公寓运营企业之后,更坚定了我的看法:中国的房地产精英,都集中在房地产开发商——这里有足够的资金、资源、人才,并且,房地产开发商在这轮利率下行周期,完成了债务置换,优化了负债结构,随着住宅库存的进一步消化,房地产开发商正处在现金流较为充沛、资产负债结构优良的历史时期。

  我其实想说的是,如果房价在未来几年出现调整,同时住宅租金回报率逐渐提升,使得正的金融杠杆成为可能,那么中国自然不缺少熟练使用各种金融杠杆、在规划设计、建设施工、招商运营方面样样精通的地产金融人,以迅雷不及掩耳之势进入到长租公寓市场,并通过REITs迅速扩大规模,直至占领整个市场——这就是我想说的“降维攻击”,“低维”的“红海”中的竞争,对于“高维生物”来讲,可能不值一提。

  5、立足当下,我们可以讲好哪些故事?

  第4点是我判断的一个长期趋势,但是立足当下,我觉得公寓企业想要突围,还是有很多事情可以做,很多故事可以讲,但是可能都和传统的“二房东”模式无关。

  1)散售模式

  不需要多说,就是整栋拿物业,重新装修运营规划后,实现价值增值,然后散售,快进快出的盈利模式,cash in hand永远是最让人踏实的事情。

  2)消费金融

  围绕着房地产市场,消费金融有很多故事可以讲,比如租金收入的类证券化模式,就是把未来三年~五年的租金收入,折现后一次性给到业主,以此换来未来几年的运营权,同时又不变更产权,业主比较欢迎的模式。说穿了其实是一个消费金融的故事,重点则在于资金成本控制和资产管理能力。

  3)不良资产处置

  基于品牌、运营和招租能力,低价收购金融债权,持有抵押物,持有期运营实现价值增值之后,通过散售模式实现退出。不良资产处置市场需求巨大,但考验的是融资能力、资产筛选和资产获取能力,故事自然就会不一样。

  6、资产证券化业务的机会

  做ABS业务,对于行业的观察自然是为发现优质的基础资产,简单说一下可能存在的机会:

  长期的机会,当然是公寓REITs,这点大家都看得见,所以回去猛K EQR、MAA的年报了。

  短期的机会,我更看重消费金融的故事,而且最终的现金流来自于租户缴付的租金,足够分散、优质,关键的问题,可能是解决资产服务机构的独立性和资金监管问题,这点明天上午去谈,希望能够有比较成熟的解决方案。

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